破旧的楼道里贴出一纸公告，业主张大爷扶了扶老花镜，看清上面写的是“自愿申请、自主更新”八个字达人配资，他的手开始颤抖——这栋住了四十年的老楼，终于等来了重生的希望。
作者 | 磊叔
编辑 | 磊叔
题图 | 老房
夏末初秋，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，首次明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这标志着中国的城市更新模式迎来历史性转变——从政府主导的“大拆大建”转向居民自主的“精细治理”。
过去几十年，推土机一响黄金万两的时代渐行渐远。取而代之的是居民们自己拿起设计图纸，掂量钱袋，商量着如何把老破小变成新家。
01
政策破冰
我国城镇化率已突破67%，超过9.4亿人生活在城镇。但2000年前建成的老旧小区达22万个，涉及超1亿居民。
这些小区普遍存在结构老化、设施缺失、安全隐患等问题。传统“大拆大建”模式因成本高、矛盾多已难以为继。
（图/上海老房子）
2023年至2025年6月，上海完成零星旧改29万平方米，旧住房成套改造72万平方米，完成老旧小区改造3910万平方米，加装电梯8044台。
但政府包办式的改造永远跟不上需求。于是，“自主更新”这一新模式应运而生。
02
浙江争先
浙江总是吃螃蟹的那一个。
2023年，杭州浙工新村率先试点。这个始建于上世纪80年代的老小区，大部分楼幢没有抗震设防和配套设施，4座楼多年前就被评定为C级危房。
居民们以“一幢楼一代表”的原则成立居民自主更新委员会，在获得近100% 居民同意的前提下，向政府提交了更新申请。
项目整体更新费用约5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，出资比例超过80%。
（图/杭州 浙工新村）
原有住房面积部分按照每平方米1350元的价格出资，每户最多扩面20平方米达人配资，扩面部分按市场评估价约34520元/平方米出资。
如今，浙工新村已拆除13幢楼房，新建7座11层的小高层，全部配备电梯，实行人车分流，绿化率提升至25% 以上。
03
多元探索
上海静安区彭浦新村彭三小区的改造更是历时十余年。这个始建于上世纪五六十年代的小区，原为厨卫合用、结构老化、采光差的多层老公房。
通过政府引导、国企实施、分期推进模式，将36幢“老破小”升级为独门独户的多层与高层住宅，配套公园与商业设施，居住品质显著提升。
（图/上海静安区彭浦新村彭三小区）
广州花都区探索由居民自筹经费进行危旧楼房拆除重建。25户居民自筹800万元，用9个月完成D级危房改造，房产价值提升1.6倍。
南阳市2025年计划推动3.1万户居民居住环境蜕变，上半年已新开工改造30248户，321个老旧小区环境实现“逆龄生长”。
04
钱从哪来
钱是最大的难题。老旧小区改造资金主要有三大来源：政府补贴、居民自筹、市场参与。
浙江对D级危房改造提供最高80% 财政补贴，苏州允许提取公积金支付扩建费用。广州试点由国企垫资，居民分期偿还。
（图/成都26年老小区“逆袭”）
但居民自筹仍是主流。重庆黔江区2025年计划投入1500余万元对27个老旧小区实施综合整治，惠及3586户居民，改造面积达46.51万平方米。
成都高新区芳草街街道紫竹社区新绿季节小区的居民，在没有维修基金的情况下，自筹资金200万元完成了全部10部电梯的更新。
05
共识困境
老旧小区改造成功的关键在于居民的参与和支持。但达成共识并不容易。
北京一个项目因1户拒签而停滞2年。贫富不均也是拦路虎。以浙工新村为例，改造后很多家庭至少得花100多万的资金才能搞定。
（图/Pixabay供图）
针对这一难题，深圳、北京等城市创新性地提出了“多数决+征收”的破局路径。
《北京市城市更新条例》规定，当签约比例达到95% 以上后，可向区政府申请调解；调解不成且涉及公共利益时，区政府可对未签约房屋实施征收。
06
利益平衡
自主更新带来的不仅是居住环境的改善，还有巨大的资产增值。
据测算，浙工新村改造后，房屋市场价值从约3.5万元/平方米提升至约6万元/平方米。这引发了关于增值归属正当性的讨论。
（图/新建住宅建筑工地）
这部分增值不仅来源于居民的出资，更关键的是政府在规划上的让渡，尤其是容积率的提升。发展权本质上是一种公共资源，而自主更新模式中，这部分收益被特定小区的业主“独享”。
周边商品房业主的不满情绪已经见诸报道，他们认为自主更新项目相当于以非市场化的方式获得了低价新建住房。
07
共识困境
《关于推动城市高质量发展的意见》的深入实施，老旧住房自主更新、原拆原建必将在全国范围内掀起热潮。
住建部数据显示，2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。1至7月份，全国新开工改造城镇老旧小区1.98万个。
河北、辽宁、重庆、安徽、江苏、上海等6个地区开工率超过90%。
未来，自主更新政策将推动“老破小”向“好房子”转型，通过装配式技术实现快速改造，提升居住舒适度。
预计未来5年市场规模年均增长超20%，形成万亿级新增长极，带动电梯制造、适老化改造等产业发展。
在北京桦皮厂胡同，采用装配式技术实现3个月快速改造的案例已经成为样板；上海黄浦区试点“参与式预算”提升改造满意度；广州培育社区规划师队伍引导居民参与方案设计。
（图/Pixabay供图）
所有这些探索，都在重塑着城市更新的逻辑。老城不能再拆，但老城必须更新。
从“住有所居”到“住有宜居”，这些老楼里的居民，用自己的选择和行动，参与着一场前所未有的城市焕新运动。
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