分化而非共振下跌
房地产的总需求已经企稳全国范围内的一手房和二手房成交合计，从21年到23年年初，下滑了约30%，之后已经企稳。
2023年初到现在，一二手合计的成交量基本稳定，结构有所变化。一手房的供应下降，成交占比从80%下降到了50%。二手房的供应和成交都上升，占比从20%上升到50%。但是合起来，总需求其实并没有再继续下滑，而是保持了稳定。
这是在房价下跌，需求被压抑的前提下实现的。真实的需求会高于当前实际的成交水平。
新房供应大幅下降新房供应大幅下降是新房价格保持坚挺的重要原因，也是一手成交缩量的原因。
住宅新开工面积比21年的高点下降了百分之接近80%。
新房库存比高点都大幅下滑。
无论全国口径的已开工未销售库存
还是房企层面的库存，比高点都有一个很大的下滑。
更直接的指标，前30个城市的推盘量，下滑了百分之七八十。
新房供应的确是比较小，还有结构性的变化。
供应的结构里：高线城市的占比在提升，低线城市的占比在下滑。好房子的比例在提升，普通的刚需和改善的比例在下滑。
低供应，叠加结构性的提升，推动新房市场的销售均价，过去几年其实是上涨的。
二手房的需求持续上升因为新房供应不足，需求转移到二手房市场。
二手房的成交量，过去3年每年都在创新高。最近两周，二手房的成交量比去年同期高40%以上，处于历史同期的最高水平。既然需求持续新高，那为什么二手房价格持续下跌？
二手房价格下跌的核心驱动是什么？
是供应，也就是二手房的挂牌量，持续上升创新高。
二手房供应开始持续下降但是大概从两个月以前到现在，发生了一个非常深刻的变化。25城的这个挂牌量又开始持续的下行，最近在加速。
我认为这个趋势是可持续的，背后是租金回报相对于相应利率的优势显现。
21年以来房价跌幅巨大，而租金的下跌幅度其实没有那么大。25城平均的这个租售比，从2.0%上升到了近2.4%。
但是在这期间我们的各个环节的利率都大幅的下降。
按揭贷款的利率可能从高位的5%以上，下滑到了3%左右。经营贷的利率只有2.2%。
为什么我提经营贷？因为现在个人的中长期贷款中，按揭贷款过去两年都没有增量了，在下滑。经营贷是最大的增量。所以买房的边际的融资成本已经变成经营贷。经营贷的利率就2.2%。银行理财的利率和存款的利率，从前几年的3%到4%，现在下滑到了只有1%多。
在这样的一个环境之下，分两类人来讲，房子的价值都开始凸显。
对于一个租客。
你用经营贷买房，资金成本是2.2%，而房子的租金回报可能就是2.4%。一些二线城市或者说一线城市的老公房更高，可能大于3%。一个租客，现在去买个房子，每个月的月供是小于租金的。这种情况会激发出来一部分的刚需。最近两个星期的二手房成交量比去年同期超过30%，就是一个证明。
对于一位房东。
你会发现，几年前存银行买理财，收益显著的高于租金回报，高1%到2%。但是现在就反过来了，现在房子留着去出租的话，我还是有2.4%的这个平均的租金回报。但是你去存银行或者买理财的话，可能就1%多。房子的租金回报比理财或者存款高了。在现在资产荒的背景下，如果他没有特别好的选择，没有很高的风险偏好，不是一定要进股市的话，那他留着房子出租，而不是非要卖掉，可能就更合适了。
前面几个月，二手房市场经历了一轮挂牌的集中上升和价格杀跌。我认为那就是最后一波杀跌，来自杠杆持仓的爆仓。当二手房价格跌幅接近40%的时候，就有一批杠杆炒房的投机类的需求，面临了一个爆仓出清。如果我们去看分城市的差异，能看到现在唯一一个挂牌量还在上升的主要城市是深圳，而深圳其实就正好就是上一轮炒房的重灾区。这也是一个印证。
经过了这一轮所谓的杠杆爆仓和被迫的出售之后，然后剩下的这些房子的持有人，基本杠杆都是比较轻的，财务上相对的稳健。他就会发现房子相对理财，存款，跌出了价值，他就没有必要再去挂牌卖房子。
站在此刻，我们看到：
首先是二手房的成交加速上升，再者是二手房的挂牌持续下降。而背后是有租金回报跟利率之间的差作为坚实的一个支撑的。供减需增，就是拐点的明确信号。这个是我们从这个量上的一个分析。
二手房价格跌幅收窄另外在价格上，最近也已经看到了明确的信号。
去年11月的时候，是房价下跌的速度最快的时候。当时周环比的跌幅大概是0.3-0.4%左右，一个月跌1.5%左右。最新的几周，跌幅在持续的收窄。上一周全国指数的环比跌幅是0.17%，最新的这周全国指数的环比跌幅就只有0.11%。
这个还是全国范围内的指数，如果去看城市，在上一周杭州和上海这两个城市实现了环比的转正，就是上海和杭州二手房价已见底了。
市场的反转，总是优势区域领先，然后从局部传导到全部。站在此刻，我觉得有非常大的把握，虽然全国指数还没有转正，但是拐点基本确认。很有可能我们在两个季度之内，能够看到全国范围内的指数企稳。
本文来源：半夏投资
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